?以商品房做為融資租賃的賬務處理?

以商品房做為融資租賃的賬務處理?

融資租賃房產稅計稅依據以會計規定為準

《房產稅暫行條例》規定,房產余值,是指房產原值一次減除10%~30%后的余值.關于房產原值如何確定的問題,2008年12月28日財政部、國家稅務總局下發的《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)明確規定,對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產稅.房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算.對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的,應按規定予以調整或重新評估.《企業會計準則第21號--租賃》(財會〔2006〕3號)第十一條規定,在租賃期開始日,承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值,將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值,其差額作為未確認融資費用.承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的,可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用,應當計入租入資產價值.租賃期開始日,是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的開始日.

財稅〔2009〕128號文件規定,融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅.合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅.

融資租賃期間的房產不繳契稅嗎?

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅.《契稅暫行條例》第二條規定,本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為:(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換.而融資租賃,是指出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇,由出租人向供貨人購買租賃標的物,然后租給承租人使用.融資租賃,實質上出租人轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃.資產的所有權最終可以轉移,也可以不轉移.由于在融資租賃期間房產的所有權仍屬于出租方,還沒有發生轉移變動,因此,融資租賃期間的房產不交契稅.但是如果在融資租賃期過后,租賃雙方的房屋所有權發生轉移,則承租方應按規定繳納契稅.

另外,納稅人不要忘了融資租賃合同要按"借款合同"計稅貼花,而不是按產權轉移書據.《合同法》第二百三十七條規定,融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇,向出賣人購買租賃物,提供給承租人使用,承租人支付租金的合同.這就是說,融資租賃期間,資產的所有權沒有發生轉移,融資租賃房產合同不屬于產權轉移書據.《關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字〔1988〕第030號)第四條的規定,銀行及其金融機構經營的融資租賃業務,是一種以融物方式達到融資目的的業務,實際上是分期償還的固定資金借款.因此,對融資租賃合同,可根據合同所載的租金總額暫按"借款合同"計稅貼花.

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